Evini Satmak İsteyenlere Tavsiyeler

1.Fiyatı bölgeye göre fazla yüksek tutmayın.

Herkes istediği bölgede, belirlenen fiyat aralığında, yeterli metrekarede temiz bir ev arayışında. Pek çok ev sahibi mülkünü satarken bekleme şansı olduğu için ilk fiyatı yüksek tutmak ve zamanla düşürmeyi tercih etmektedir. Ancak, bu durumda satışa çıkan evin çok uzun süre piyasada kaldığını ve ilk aşamada pek çok iştahlı alıcıyı kaçırdığını gözlemliyoruz. Zamanla düşmeye başlayan fiyatı fark eden alıcılar ise beklemeye geçerek meblağın en düşük banda kadar gerileyeceği anı kolluyor. Evinizin fiyatı bulunduğu muhite göre yüksekse ilk aşamada eleniyor olabilirsiniz. Bu sebeple gerçekçi olmak ve makul bir ücrette karar kılmanız önemli.

2- Fiyat belirlemek için yeterince araştırma yapın.

Evinizin fiyatını belirlemeden önce civarda yakın tarihte satılmış evleri incelemeniz faydalı olacaktır. Özellikle hangi evin ne kadar sürede, ne kadar fiyata satıldığını araştırıp o evi kendi evinizle karşılaştırarak makul bir ücret belirleyebilirsiniz. Ayrıca etrafta evinizle aynı dönemde satışta olacak diğer evleri saptayıp rekabet yaratacak bir fiyat belirleyebilirsiniz.

3- Alıcılarla fiyat pazarlığında ölçüyü kaçırmayın.

Alıcılarla ortak noktada buluşmaya yanaşmıyorsanız, onları kaçırabilirsiniz. Bu nedenle ilk günden itibaren çözüm odaklı yaklaşmak gerekiyor. Alıcıların pazarlık aşamasındaki indirim talebini hemen kabul etmek de uzlaşmaya uzak bir profil çizmek de doğru değil. Karşınızdaki insana güvendiyseniz ve evinizi ona devretmek istiyorsanız belli bir miktarı gözden çıkarabilirsiniz. Ancak, pazarlığa kapınızı tamamen kapatınca alıcının istediğiniz fiyata çıkacağını düşünerek rahat davranırsanız, alıcıyı kaçırabilirsiniz.

4- İnternet emlak pazarlamanın % 70’i, online siteleri mutlaka kullanın.

Konut pazarlamasında geleneksel yöntemlerden yenilikci yöntem ve mecralara keskin bir geçiş yaşanıyor. Eskiden gazete ve TV çok önemliyken bugün google ve alternatif dijital mecralar, en dikkat çeken pazarlama araçları arasında. Bu nedenle daha fazla alıcıyla bir araya gelmek için online seri ilan siteleri, en doğru mecraların başında geliyor. İnternet bugün, emlak pazarlamanın % 70’lik kısmını oluşturuyor.. Genç ve orta kuşağın yüzde 50’sinden fazlası evini mobil cihazda araştırıyor ve alımı gerçekleştiriyor.

5- Evde gerekli tadilatları mutlaka yapın.

Çoğu insan evini nakit ihtiyacından satışa çıkardığı için genellikle satmadan önce gerekli tadilatları yaptırmayı ihmal ediyor. Ancak, evinizin daha hızla satılmasını istiyorsanız gerekirse fiyatın üzerine bir miktar ekleyerek gerekli tadilatları yaptırmalısınız. Yeni bir mutfağa harcayacağınız para, sonrasında evin değerinde yaşanacak artışın çok gerisinde kalabilir. Bu sebeple mümkün olduğunca fazla alıcının odağında kalmak için, evinizde yıkık-dökük ya da eski bölümler olmamasına dikkat edin. Dış cephesi temiz ve boyalı bir bina, bakımlı bir apartman her zaman alıcıda olumlu etki bırakacaktır. Daire içerisinde de zemin kaplamalarından duvar boyasına, mutfaktan tesisatlara kadar ev bakımsız görünüyorsa, alımda geridesiniz demektir. Satılmak istenen ev, eski bir binadaysa elektrik, dogalgaz ve su tesisatlarının yenilenip yenilenmediği önem kazanıyor. Eğer satıcı olarak bunları yenilediyseniz, bunu satışta mutlaka vurgulamalısınız.

6- Doğru emlak danışmanıyla çalışın.

Bir evin satış sürecinde emlak danışmanlarının önemi yadsınamaz. Yetki verdiğiniz kişinin evinizin bulunduğu semte hakim olmaması, sizi doğru yönlendirmemesi, alıcılarla kaliteli iletişim kuramaması gibi sebeplerle eviniz uzun süre satılamayabilir. Böyle bir sorunla karşı karşıya olduğunuzu düşünüyorsanız danışmanınızla görüşmenizde fayda olacaktır. 

7- Evinizin ışığı net ve panoramik fotoğraflarını çekin.

Alıcılar her evi tek tek gezme şansları olmadıkları için, fotoğraflar üzerinden değerlendirmede bulunurlar. Yetersiz sayıda veya kötü fotoğraflar, alıcının evi ilk anda gözden çıkarmasına sebep olur. Evinizde afişleme çalışması yaptıktan sonra internete vereceğiniz ilan için evinizi en iyi şekilde gösteren fotoğraflar çekmeye özen göstermelisiniz. Vakit kaybını önlemek ve ciddi alıcılarla buluşmak istiyorsanız akıllarda soru işareti bırakmayacak şekilde içten ve dıştan, ışığı kapatılmamış net fotoğrafları, mümkünse panoramik çekimle sisteme eklemelisiniz. Fotoğraf çekiminde oturma grubu, bazen bir tablo bile albeniyi artırabilir.

8- İlan açıklamalarınız net ve konuyla ilgili olsun.

İlan açıklamalarında evinizin en cazip yönlerini en iyi yönünden başlayarak özet ve kısa, net cümlelerle anlatmanız en doğru yoldur. Anlatımda kullandığınız ifadeler ise kullandığınız görsellerle birebir örtüşmeli. Örneğin “kapanmaz deniz manzaralı” ifadesi yazdığınız halde denizi çok küçük bir noktadan gören fotoğraf kullanmanız alıcı adaylarının ilanın doğruluğuna şüpheyle yaklaşmalarına neden olacaktır. Alıcıların web sitesindeki öncelikleri ise sırayla, fotoğraf kalitesi, detaylı bilgi, video- sanal tur ve tanıtım, interaktif harita, üretici bilgileri-tecrübe, komşu bilgileri, satılmış ürün bilgileri ve satış prosedürü olarak dikkat çekiyor. Bu nedenle evinizin semt içindeki konumunu, merkezi noktalara yakınlığını, ulaşım olanaklarını açıkça belirtin. Bölgedeki eğitim ve gelir düzeyi ile ticari kapasiteyi de öğrenmenizde fayda var.

9- Eviniz eşyalıysa dekorasyona özen gösterin.

Eğer evinizi eşyalı olarak satışa çıkardıysanız dekorasyonunun alıcıların zevkine hitap etmemesi, alımdan uzaklaştırabilir. Bu nedenle belirli bir stile kayan obje ve mobilyaları evinizden çıkarmak, faydalı olabilir. Mesela minimalist dekorasyondan hoşlanan bir alıcının ilgilendiği evde hiçbir koltuk olmaması, retro bir koltukla karşılaşmasından iyidir. Bu nedenle evinizde olabildiğince rafine ve düz eşyalar bırakmaya gayret edin.

10- Mevsimsel yükseliş dönemleri için hazırlanın.

Evi satışa çıkardığınız zaman emlak piyasası için durgun bir dönem olabilir. Genellikle Nisan ve Mayıs ağırlıklı olarak bahar dönemi ile yazın bitiminde Eylül ayı ile başlayan yılın son çeyreği, konut satışları için dönemsel olarak canlanma beklenen dönemlerdir. Dönemsel hareketleri takip edip hareketlenecek piyasayla gelecek alıcılar için hazırlıklı olmak daha sağlıklı olabilir.

11- Duygularınızı değil piyasa gerçeklerini izleyin.

Evinizi satma sürecinde, hem başlangıç aşamasında hem de tüm süreç boyunca duyguları bir kenara koymakta fayda bulunuyor. Evin uzun süre satılamaması veya taliplerden alacağınız yorumlar ve aşırı düşük teklifler neticesinde fiyatı gereksiz seviyede yükseltebilir veya düşürebilirsiniz. Bunun yerine mantıklı hareket edip, evinizin asıl ederinin sizin gözünüzdeki değil, piyasadaki değeri olduğunu unutmamakta fayda var.

12- Nitelikli alıcının ev almadan önce 10 ev gördüğünü unutmayın.

Sektöre baktığımızda emekliler alım için bir emlak danışmanıyla araştırmaya başlarken, satın alma yaşı büyüdükçe araştırma süresi kısalıyor ve dijital mecralara dönüyor. Tüm alıcılar gayrimenkul danışmanı ile iletişime geçmeden önce 2 hafta kendileri araştırma yapıyor ve alıcılar evi satın almadan önce 10 ev görüyor. Örneğin 2 aydır ev arayan ve 9 ev gören alıcılar, muhtemelen daha fazla alım aşamasına gelmiş nitelikli alıcıdır. Alıcı ile kurulacak diyaloglarda, alıcıların daha önce neden almadığı, neyi beğenip neyi beğenmediği de sorulmalı.

13- Alıcıların ev alırken baktıkları öncelikleri atlamayın.

Alıcıların konutlardaki memnuniyet kriterleri arasında kapalı site olması, güvenliği, otopark yeterliliği, ısı ve ses yalıtımı, çevre düzenlemesi, konutun iç mimari dizaynı, malzeme kalitesi, site yönetimi, mutfak-banyo, sosyal tesislerin yeterliliği, konutun işçilik kalitesi gibi etkenler sayılıyor. Burada X kuşağı daha çok kapalı site olması ve güvenliğe odaklanabilirken, Y kuşağı için evin merkezi olması, otopark bulunması ve yalıtımın iyi olması konuları daha ağır basabiliyor. Satmak istediğiniz evin bulunduğu binanın deprem hasarlı olup olmaması, yaşı ve hatta binada oturanlarla ilgili bir problem olup olmaması da alıcıları yakından ilgilendirecektir.

14- Müşterilerinize randevuyu satacağınız evde verin.

Bireysel satıcılar, alıcı adaylarına telefonda bilgi verdikten sonra evle ciddi ilgilenen kişilere ‘görülecek evde’ randevu vermek, her iki taraf için daha sağlıklı bir görüşme zemini hazırlar. Özellikle pazarlık aşamasında kafe gibi farklı noktalarda buluşmanın doğru olmadığını görüyoruz

Emlak Vergisi Nedir?

Konut, arsa, arazi ve bina gibi taşınmaz gayrimenkulleri satın alan herkesin sene de bir sefer ya da iki seferde ödeyeceği, taşınmaz mal varlığı için devlete verdiği vergidir.

Emlak Vergisi Nereye Ödenir? 

Emlak vergilerinizi, vergisini ödemek istediğiniz gayrimenkulün bulunduğu Belediyeye başvurarak ödeyebilirsiniz. PTT ile havale ya da direk Belediye hesap numarasına emlak vergisi mükellef numarasını kullanarak verginizi ödeyebilirsiniz.

Emlak Vergisi Ne Zaman Ödenir? 

Ödeme zamanları komisyon tarafından belirlenir. Genelde ilk taksit mayıs ayı, ikinci taksit kasım ayında iki eşit taksit olacak şekilde ödenir.

Emlak Vergisi nasıl hesaplama 

Vergiler gayrimenkulün türüne göre (arsa, arazi, bina, konut ve iş yeri için) farklı farklı hesaplanır. Hepsi için ayrı oranlar vardır. Bu oranlar hesaplanırken belediyedeki rayiç bedel üzerinden hesaplama yapılır. Ayrıca gayrimenkulün bağlı olduğu belediye eğer Büyük Şehir Belediyesi ise ödenmesi gereken vergi iki katına çıkar.

Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış veya başlanmamış olan bir proje üzerinde kat mülkiyeti kurulması hakkının tanınmasıdır. Yeni bir ev satın alacak kişilerin, satın almayı düşündükleri taşınmaz ile ilgili atmaları gereken ilk adım, evin tapusunu incelemek olmalıdır. Özellikle kat irtifakı ya da kat mülkiyeti tapusu olan evlerin tercih edilmesi tavsiye edilmektedir.

Kat irtifakı nasıl kurulur?

Kat irtifak tapusu, ortada daire olmamasına rağmen tapu dairesi tarafından daire numarası, adres gibi bilgiler, verilecek tapunun üzerinde yer alır. Bu tapu şekli müteahhit ile daire satın alan kişi arasında varılan bir anlaşmanın tapu dairesinden alınan bir belgeyle ispatlanması işidir.

Yapılacak ya da yapılmakta olan binaların üzerinde kat irtifakı kurulur. Kat irtifakı olan bir bina tapuya kayıtlı demektir. Ruhsat alımı sırasında herhangi bir sıkıntı yaşanmayan bu tapu türlerinde her hak sahibinin kendi yeri bellidir. Kat irtifakı kat mülkiyetine geçişten bir önceki adım olarak da düşünülebilir. Burada hak sahipleri daha sonra tapu müdürlüğüne başvurarak kat mülkiyetli tapu sahibi olabilirler. Bankalar bu tür tapuya sahip olan gayrimenkullere de kredi verebilir.

Kat irtifaklı tapu nedir?

Genel tanımıyla “yapılacak veya yapılmakta olan binalar” için geçerli olan kat irtifaklı tapu, söz konusu binadaki hak sahiplerine avantajlar sağlar. Örneğin, kat irtifaklı bir bina tapuya kayıtlı olduğu için, ruhsat alımı gibi işlemler hızlı ilerler. Dileyen hak sahipleri tapu müdürlüklerine başvurarak kat mülkiyetli tapu alabiliyor.

Kat irtifaklı bir binanın tapu kaydında sadece bulunduğu arsa ve arsa üzerinde bir binanın bulunduğu bilgisi kayıtlıdır.

Tapu Harcı Nedir?
                                          

Bir Gayrimenkul alırken alıcı ve satıcı devlete bir harç öder.

Bu harç bedeli alıcı ve satıcıdan eşit olarak alınır. Alıcı için %2, satıcı için %2 olmak üzere toplamda %4’tür. Bu bedel tapuda gösterilen gerçek değer yada rayiç değer üzerinden hesaplanır.

Tapu Harcı Nasıl Ödenir?

Bu bedel tapu memuru tarafından hesaplanır ve size bildirilir.

Alıcı ve satıcı bu bedeli ilgili bankaya yatırır. Bankadan aldıkları makbuzları tapu memuruna teslim ederler ve tapu memuru ödendi makbuzları alınmasının ardından resmi senedi düzenler ve tapu işlemi karşılıklı olarak yapılır.

Dikkat edilmesi gereken konulardan biri de Düşük Tapu Harcı ödemek için evin değerinin olduğundan düşük gösterilmemesidir. Bu durum ilerde size farklı sorunlar açabilir

İskan nedir?

Yapılan yapının bitmesiyle birlikte oturulmak için alınan yapı kullanım iznine “İskan” denir.

İnşaat bittikten sonra oturumun başlayabilmesi için belediye tarafından bina, denetlenir.İlk onaylı projeye uygun yapılıp yapılmadığı denetlenerek proje dışı herhangi bir durum olup olmadığı kontrol edilir, ödenmesi gereken vergi ve harçların tam olarak ödenip ödenmediğine bakılarak herhangi bir sorun yoksa oturum izni verilir.

Yani iskanı olan bir binanın “oturum izni var” demektir. İskan alındıktan sonra elektrik, su, doğalgaz gibi abonelikler başlatılabilmektedir.

İskansız binaların dezavantajları:

• Oturum risklidir.
• İskan alınmamış olması araştırılmalıdır.
• Her türlü doğal afet tehlikesine açıktır.
• Elektrik ve doğalgaz ve su sistemi doğru döşenmediği için yangın, gaz kaçağı ve su basması riski vardır.
• Şantiye elektriği ve suyu kullanılmakta olduğundan ödenecek faturalar da normalde olması gerekenden daha fazla gelebilir.

Kira zam oranı neye göre yapılır?

                                         

Kira artış oranı Borçlar Kanunu kapsamı içerisinde yer alıyor. 2019 yılı ocak ayına kadar kira zam oranı ÜFE ortalaması üzerinden hesaplanıyordu. Ancak Yeni Ekonomi Paketi kapsamında kira zam oranı hesaplamasında 2019 yılında değişikliğe gidildi.

1 Ocak 2019 yılından itibaren konut kira zam oranları ÜFE değil TÜFE üzerinden hesaplanıyor. Bu sayede kiralara daha düşük oranda kira zammı uygulanmış olacak. Kiralara her ayın 4’ünde açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması oranına göre zam yapılacak.